A lei 8.245/91, regulamentou os procedimentos de locação dos imóveis urbanos. Referida lei, apesar de contar com mais de 30 (trinta) anos de vigência, é até hoje muito utilizada, haja vista que o tema é amplamente vivido no cotidiano dos brasileiros.
Como dito, a lei de locações trata dos procedimentos de locação dos imóveis urbanos, de modo que são regidos por leis específicas ou pelo Código Civil as locações de imóveis de propriedade de entes públicos, de vagas autônomas de garagem estacionamento de veículo, de espaços destinados à publicidade, hotéis e equiparados.
O arcabouço legal em comento, conta com 90 (noventa) artigos, divididos em diversas ordens de regramento. Assim, o objeto do presente trabalho será o de tratar, especificamente, de alguns pontos que merecem maior atenção tanto pelo locador quanto pelo locatário, principalmente durante o processo de minutagem ou estruturação contratual de locações a serem firmadas.
Responsabilidade Solidária
Acerca da responsabilidade das partes, a lei dispôs que não havendo previsão expressa em contrato, existindo dois ou mais locadores ou locatários, estes serão considerados responsáveis solidários pelas obrigações assumidas.
Assim, é importante se atentar a tal ponto no tocante as diretrizes que forem assumidas pelas partes, e, havendo responsabilidades distintas, deve-se constar de maneira expressa no instrumento.
Prazo contratual
Com relação ao limite temporal dos contratos de locação, a lei não fixa uma regra geral, podendo o contrato ser fixado no prazo que aprouver as partes.
Não há, portanto, uma limitação legal acerca do prazo contratual que possa ser fixado, existindo a ressalva de que, caso referido prazo seja ajustado por período superior a 10 (dez) anos, dependerá de vênia conjugal, sob pena do prazo excedente não ter de ser respeitado pelo cônjuge que não anuiu.
Neste ponto, tal regra é de suma importância para contratos de longos períodos, eis que se tal disposição não for observada, poderá o locatário ser surpreendido em ação de despejo futura. Esta regra deve ainda ser compatibilizada com as regras gerais de natureza civil acerca das disposições de vontade dos cônjuges e os regimes de casamento existentes.
Multa Contratual
A lei dispõe alguns gatilhos com relação a multa contratual que devem ser observados. Um deles é com relação a possibilidade de entrega antecipada do imóvel.
Como regra, durante o prazo estipulado em contrato, o locador não poderá reaver o imóvel locado. Assim, uma vez formalizada a relação contratual, o locatário terá seu direito ao imóvel garantido.
Referida regra é distinta com relação ao locatário, que poderá devolver o imóvel antecipadamente, mediante pagamento da multa proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, fixada judicialmente.
Temos como exceção a esta regra os contratos built to suit – BTS, cuja regra é de que a multa não poderá exceder a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. O Contrato de locação built to suit, ou contrato de construção ajustada, é uma modalidade de locação que se constrói um imóvel conforme as necessidades do futuro locatário. No modelo, o locatário faz a encomenda da construção ou solicita uma reforma do imóvel para posteriormente alugá-lo.
A lei prevê ainda uma possibilidade de dispensa da cobrança da multa. Assim, é possível ao locatário pleitear a dispensa do pagamento da multa pela desocupação antecipada, se a devolução ocorrer em caso de transferência da sua localidade de trabalho, diversa da do início do contrato, devendo para tanto o locatário notificar o locador com prazo mínimo de 30 (trinta) dias.
Ação cabível
A lei dispõe expressamente ainda que qualquer que seja o fundamento de término da locação, a ação para reaver o imóvel é a de despejo, à exceção dos casos de término da locação por motivo de desapropriação com imissão do expropriante na posse do imóvel.
Ou seja, ocorrendo a desapropriação de um imóvel pelo Poder Público, por exemplo, não será caso de ação de despejo, mas sim de ação de imissão na posse, assegurado, em todo caso, o direito de busca dos possíveis danos e prejuízos pela parte expropriada e pela parte que sofrer a imissão.
Locação por prazo indeterminado
O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado, por meio de aviso escrito ao locador, com prazo mínimo de 30 (trinta) dias. Portanto, o contrato que não possuir prazo determinado poderá ser denunciado mediante comunicação, devendo ser respeitado o prazo acima.
Na ausência de aviso, poderá o locador exigir o pagamento de 01 (um) mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição. Assim, caso o locatário comunique imediatamente a desocupação, poderá ser cobrado pelo locador o correspondente acima citado.
Usufrutuário e Fideicomisso
O usufrutuário ou o fiduciário poderão realizar a locação de prédio urbano. Todavia, uma vez extinto o usufruto ou o fideicomisso, a locação realizada, caso não aquiescida pelo nu-proprietário ou pelo fideicomissário, poderá ser denunciada por eles, resilindo-se o contrato de locação. Referida denúncia fica também vedada caso o usufrutuário ou o fiduciário tenham consolidada para si a propriedade do imóvel locado.
Importante frisar que a denúncia em questão deverá ser realizada no prazo de 90 (noventa dias) contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se após este prazo a concordância na manutenção da locação.
Alienação do Imóvel
Outra regra importante trazida pela lei é acerca dos direitos do adquirente de imóvel objeto de locação.
Como regra, poderá o adquirente denunciar um contrato de locação (no prazo de 90 dias para desocupação), que esteja com prazo indeterminado de validade.
Referida regra tem como exceção na hipótese de vigência contratual por prazo determinado, desde que haja cláusula contratual expressa da vigência e ainda, de forma cumulativa, que o instrumento contratual em questão esteja regularmente averbado junto a matrícula do imóvel, ou que de alguma forma tenha sido dada ciência ao adquirente. Ultrapassado tal prazo e nada sendo realizado pelo adquirente, o contrato se presumirá aceito.
Esses são alguns dos diversos pontos de atenção que um contrato de locação merece ter, quando de sua confecção. Portanto, de grande importância que as partes observem tais aspectos ao realizar a contratação de uma locação, uma vez que existem uma série de gatilhos e riscos que podem inviabilizar a contratação, seja pelo locador ou pelo locatário, evitando-se assim a instauração de litígios junto ao judiciário.